民法案例

弓长夜间

案例分析题
  A公司为一房地产公司，公民甲于2004年2月24日去A公司看房，对其中一套房比较满意,于是和A公司签定了合同，并支付了房款和交接手续，双方约定一年内办理过户手续。甲于2004年3月12日,因公司需要甲出国一年,其间为了方便装修，将房间钥匙交给物业小区的物业管理中心。3月份开始，房价大涨，该小区的房子供不应求，公民丙于2004年3月份到A公司准备买房，A公司职员乙从物业管理者手里拿到甲的钥匙，带丙看房，丙相中甲所购买的房屋，于是乙以A公司的名义和丙签定了购房合同，丙交付了房款，并于次日双方办理了房屋过户登记手续。甲于2005年5月回国后看到自己的房屋已经归了丙，十分气愤，找到丙要求归还房产，丙拒绝，于是甲找到A公司理论，A公司表示，“一物二卖”的确是自己的不对，愿意返还加的购房款及利息。
  ⑴ A公司与甲的合同是否有效?为什么?
  ⑵A公司与丙的合同是否有效,为什么?
  ⑶房屋的所有权归谁所有?
  ⑷A公司对公民甲应该负什么责任?为什么?

thc1000999

民法还没开始看，不是很了解
帮你顶，希望论坛的热心人帮你解答015.398

筱雅

楼主,可不可以给答案看下啊:a

thc1000999

原来楼主不是来问问题，是来考我们的啊 失敬失敬:a

zhuyubing0303

呵呵！这个是06年的真题吧？
（1）甲和A公司的合同是有效合同！
     因为从题意可知，甲为完全民事行为能力人，可以独立从事任何民事行为，而A公司当然具有签定买卖房屋合同的行为能力，所以，在这个法律行为中，行为人是合格的；其次，而且双方意思表示真实并且意思表示一致，合同的内容和形式均为合法。
    故而双方当事人签定的合同为有效合同。
（2）A公司与乙签定的合同也是有效合同。
    理由同上。（判断民事行为有效还是无效的标准在于是否符合民事法律行为的四个有效条件，如果符合，为有效的民事法律行为；如果不符合，则为无效民事行为）
（3）房屋的所有权归乙所有
    根据物权法的规定，不动产物权的变动，以登记为公示原则。当事人即使已经达成了转让不动产物权的协议，甚至已经交付，如果未向登记机构申请登记的，均不发生不动产物权变动的效力。
    在本案中，甲和A公司虽然达成了买卖房屋的协议，但是未按照法律的规定办理登记手续，不产生物权变动的效力。乙办理了不动产物权变动的手续，不动产物权的变动已经按照法律的规定进行了公示，依照公示，公信原则，乙取得该房屋的所有权！
（4）A公司应对甲承担违约责任
《合同法》规定，依法成立的合同对当事人有约束力，行为人应当按照合同的规定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除合同。
本案中，A公司擅自将房屋出卖给乙，导致合同无法履行，应对甲承担违约责任。

xiaolang

（1）合同有效。双方主体合格，意思表示真实，符合《合同法》的规定
（2）该合同也有效，理由同上。
（3）房屋的所有权归丙。房屋是不动产，不动产所有权变更的要依法登记，以登记为准。
（4）A公司应对甲承担违约责任。依法成立的合同对当事人有约束力，行为人应当按照合同的规定履行自己的义务。A公司擅自将房屋出卖给乙，导致合同无法履行，应对甲承担违约责任。
:a

lch19851226

1.有效
2.有效
3.归丙，不动产以登记为准
4.违约赔偿责任。

野百合也有春天

1 有效

2 有效
3归丙
4 违约赔偿责任

INTER6989

015.398

bigsky2007

ding····

takeshi

1. 合同有效 当事人双方具有适当的民事行为能力 双方意思表示一致 内容合法 形式合法
2. 合同有效 房屋仍然归房地产公司所有 双方也满足合同的订立要求 因此有效
3.房屋的所有权归丙所有 不动产物权的变动，以登记为公示原则
4.A负违约责任
A公司擅自将房屋出卖，导致合同无法履行，应对甲承担违约责任